Предлагаем вашему вниманию текстовую версию нового выпуска программы «Дневной дозор» на тему: «Действительно ли рынок нового жилья в регионе испытывает трудности?». Передача вышла на волнах радио «ПЛН FM» (102,6 FM).
В России с весны 2020 года действовала льготная программа господдержки на приобретение жилья в новостройках. Она была принята как одна из антикризисных мер в разгар пандемии, дома от подрядчика и ИЖС благодаря программе «Господдержка» можно было приобрести по ставке 8%. Однако в 2024 году она была завершена. На фоне повышения ипотечных ставок и отмены льготной программы спрос на квартиры снизился, и ситуация на рынке жилья становится только плачевнее. Продажи новостроек в некоторых регионах России за последний год снизились в два раза. Рынок жилья в большинстве городов-миллионников перешел в «красную» зону: доля нераспроданных квартир увеличилась с 12% в середине 2024-го до 29% сейчас. Застройщикам это грозит трудностями с погашением долгов перед банками по проектному финансированию. По мнению многих девелоперов, изменить ситуацию на рынке могут снижение ключевой ставки до 12–13% и новые адресные программы субсидирования ипотеки, например, для бюджетников. А какого мнения придерживаются наши эксперты? Действительно ли рынок нового жилья в регионе испытывает трудности? Снижение спроса на покупку недвижимости отразилось только на новостройках, или же вторичный рынок это тоже затронуло? Какие перспективы у рынка жилья при таких высоких процентных ставках? Давайте искать ответы вместе в программе «Дневной дозор».
Руководитель отдела продаж группы компаний «ЛУГ-девелопмент» Светлана Сибилькова рассказала о льготной программе приобретения жилья с господдержкой и о том, как повлияла ее отмена на рынок продаж недвижимости. Но, по словам Светланы Сибильковой, на сегодняшний день ощущается подъем спроса на покупку жилья.
«Что такое господдержка? Чтобы любой желающий мог взять ипотеку на 30 лет под 9%, льготная ставка, льготный низкий платёж. Прошлым летом эта программа закончилась, и во всей стране осталась действовать только льготная семейная ипотека 10%. Она распространяется на те семьи, детям в которых ещё не исполнилось 8 лет. Естественно, такие ограничения сразу же сократили рынок новостроек. Псковской области очень повезло, мы попали в список льготных регионов, которые имеют возможность выдавать льготную ипотеку любой семье, у которой есть два несовершеннолетних ребёнка. Это значительно расширяет возможности. То, как работают Москва и Санкт-Петербург, нельзя наложить на Псковскую область, потому что мы работаем по другим правилам. Именно эти допуски нас спасли, потому что семья с двумя детьми – это самый распространённый портрет покупателя. 2025 год сложный, рынок сжался, покупателей стало меньше. Но сейчас в стране и в нашей области отмечается некоторый подъём спроса. Со своей точки зрения я могу объяснить это сезонностью. У всех риелторов последний год конкурентом являлись депозитные вклады. Высокие проценты у депозитных вкладов позволяли риелторам вкладываться не в недвижимость, а держать деньги на долгосрочных вкладах. В связи с тем, что ключевая ставка падает, пересматриваются и проценты по вкладам. И тут мы видим, что начинается небольшой отток депозитных портфелей из банков и перекладывание этих денег в недвижимость».Директор строительной компании «Монолит» Олег Брячак рассказал, как работает схема проектного финансирования и с какими проблемами сталкиваются застройщики жилья. По его словам, сейчас практически отсутствуют льготные программы, которые стимулировали бы продажи жилья - сельхозипотека у нас пока не работает, первоначальная ставка бешеная, в регионе осталась только семейная ипотека, и то не всем она подходит, а если учитывать, что ставка сейчас составляет 25%, то покупка жилья становится просто нереальной.
«Дело в том, что если застройщик продаёт квартир на 10 миллионов рублей, и эти деньги идут на эскроу-счёт, а берёт 11 миллионов для того, чтобы строить дом, то тогда этими деньгами застройщик пользуется по рыночному проценту. То есть порядка 25-27% годовых он платит, по сути, за пользование своими деньгами. Поэтому застройщики не могут перебирать деньги сверх того лимита, который лежит на эскроу-счетах. Если застройщик положил на эскроу-счёт 10 миллионов рублей, а взял 8, тогда он платит банку в районе 3-5%, вплоть до 0,01%, если превышение денег на эскроу-счетах составляет более 180%. Сейчас застройщики стали заложниками ситуации, причём у них идут проблемы с двух сторон. Банки, по сути, грабят застройщиков».Заместитель генерального директора по маркетингу группы компаний «Реставрационная мастерская» Андрей Монин отмечает, что одна из основных причин, по которой застройщики жилья и его покупатели сталкиваются с трудностями, это малое количество одобренных льготных ипотек. Также Андрей Монин сообщил, что проблемы испытывают не только застройщики с новостройками, на вторичном рынке проблем еще больше.
«Определённые сложности есть, это связано с условиями по льготной ипотеке. Сейчас из льготных программ остались только "Молодая семья" и "IT-ипотека". Ставка высокая, поэтому кредиты практически недоступны людям, которые не попадают в эти категории. В то же время можно отметить такую ситуацию, что есть хорошие проекты, на которые есть стабильный спрос. Есть проекты менее интересные для покупателя, по ним есть сложности. Вторичный рынок испытывает те же проблемы, там нет льготных программ, ипотечная ставка высокая, а покупателей, которые готовы собственными средствами платить за недвижимость, достаточно немного».Доцент кафедры экономики Северо-Западного института управления РАНХиГС, кандидат экономических наук Артём Голубев назвал три причины, по которым не только наш регион, но и вся страна испытывают трудности на рынке жилья: прекращение действия программы льготной ипотеки, высокая ключевая ставка ЦБ и дорогие кредиты, а также тот факт, что за время действия льготной ипотеки значительно выросли цены на жильё практически во всех регионах России.
«Первое это, конечно, прекращение широкой льготной ипотеки, которая закончилась в июле прошлого года, когда на любую новостройку можно было взять льготный кредит. Второе - это за счёт того, что за время действия льготной ипотеки значительно выросли цены на жильё практически во всех регионах страны. И третье, безусловно, это пока до сих пор высокая ключевая ставка ЦБ, которая не позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам, которые могли бы быть доступными. В моём понимании, пока ставка ЦБ не достигнет хотя бы 12%, ставка по ипотеке не опустится ниже 15%. Именно с этих значений рыночная ипотека начнёт становиться доступной».Директор строительной компании «Эгле» Роман Кухи рассказал, как на сегодняшний день обстоят дела с продажами как новостроек, так и вторичного жилья. Застройщик добавил, что пока ключевая ставка Центробанка не начнет снижаться, никаких положительных изменений на рынке жилья ожидать не стоит. Сейчас же, по мнению Романа Кухи, перспективы отнюдь не радужные.
«Разрешение на строительство никто не получил на следующий год, чтобы было понятно. Это не приведет к снижению стоимости жилья, наоборот увеличит. Когда будет спрос на жильё и ставка упадёт, жилья просто не будет. Оно не появляется, как на прилавках в магазине, его строят год-полтора. До двух лет строят. Сегодня в регистрационной палате нет регистраций и сделок. Если они есть, то самые минимальные».Вице-президент Национального объединения строителей «НОСТРОЙ», председатель Совета Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Антон Мороз тоже не отрицает падение спроса на покупку жилья у населения. Он подробно рассказал, с чем это связано. Но при этом оптимизма Антон Мороз не теряет, он сообщил, что в этом году в Псковской области объем ввода жилья, установленный министерством строительства, будет выполнен, а также поделился новостью о том, что в середине сентября состоится новое заседание Центрального Банка, на котором, возможно, будет озвучено понижение ключевой ставки.
В сегодняшней программе многие наши собеседники сообщили о том, что рынок как первичного, так и вторичного жилья переживает не лучшие времена, да и самим застройщикам приходится не легко. Льготных программ для покупателей жилья практически нет, а под те, что есть, попадают далеко не все, ипотечные ставки непомерно высокие, что, конечно, отражается на продажах. В июле 2025 года Банк России снизил ключевую ставку до 18% годовых, что не может не радовать. Вот и некоторые наши эксперты не теряют позитивного настроя, в сегодняшней программе прозвучали обнадеживающие прогнозы на снижение ставки Центрабанка, что несомненно должно положительно отразиться на рынке жилья.
Александра Братчикова
Источник: Псковская Лента Новостей
